Créer une Agence immobilière

Créer une Agence immobilière

Créer une agence immobilière, pour peu que le fondateur dispose d’un réseau de contacts, peut se révéler très lucratif. Il conviendra toutefois de cibler précisément les zones géographiques les plus porteuses. Pour créer son agence immobilière plusieurs options juridiques sont ouvertes au fondateur : la  SARL, la SAS et la SASU sont les formes juridiques les plus intéressantes en termes de limitation de responsabilité, souplesse de gestion juridique et de développement commercial.

Franchise d’agence immobilière

Intégrer une franchise immobilière est une excellente option  : selon le sérieux et la qualité du choix du franchiseur, le fondateur franchisé bénéficiera d’un accompagnement, du droit d’usage d’une marque / enseigne établie, de la location d’un fichier client … Il existe en France plus de 80 réseaux de franchises immobilières parmi lesquelles les enseignes Guy Hoquet, Diag précision, Idesia Crédits, Efficity …  Le candidat devra donc prendre le temps de s’informer auprès des réseaux les plus anciens, sous réserve de disposer d’un financement suffisant, le droit d’entrée peut être élevé.

 

Le saviez-vous ? Vous pouvez Créer et gérer votre Agence immobilière sur l’écosystème juridique Actoba.com, la plateforme de référence en documentation juridique professionnelle fondée par des Avocats.

 

Créer une Agence immobilière ou une société immobilière ?

Il convient de bien distinguer l’Agence immobilière des autres professions de l’immobilier telles que les Administrateurs de Biens, les Chasseurs de biens immobiliers, les Marchands de biens immobiliers, les sociétés de Promotion immobilière, les Sociétés civiles immobilières …

L’Agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire. Il doit détenir un mandat écrit exclusif ou non,  l’autorisant à négocier ou à s’engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur. Ce mandat doit être détenu avant tout acte d’entremise ou de négociation  entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d’un achat, d’une vente ou d’une location d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société. L’agent immobilier dispose d’une garantie financière (responsabilité civile professionnelle) et  d’une carte professionnelle délivrée par le préfet du département dans lequel le demandeur a son siège, s’il s’agit d’une personne morale, ou son principal établissement, dans les autres cas, et, à Paris, par le préfet de police. L’activité de l’agent immobilier peut porter sur les opérations suivantes (dès lors qu’elles sont menées à titre habituel même de façon accessoire) :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

3° La cession d’un cheptel mort ou vif ;

4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

6° La gestion immobilière ;

7° A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;

8° La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

9° L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les négociateurs immobiliers (salariés ou agents commerciaux) habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle doivent justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs au moyen d’une attestation. Cette attestation est délivrée par le titulaire de carte et doit être visée par le président de la CCI compétente. Depuis la promulgation de la loi du 24 mars 2014, les négociateurs immobiliers doivent en outre justifier de leur compétence professionnelle.

Quid de la création d’une agence immobilière en ligne ?

Il existe de nombreux sites opérant dans le secteur des services associés de l’immobilier.  Il convient de ne pas confondre ces sites (y compris les sites d’annonces immobilières) de ceux des agences immobilières, proposant une entremise et agissant sur la base d’un mandat autorisant le site à négocier ou à s’engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur.

 

Droit immobilier actoba.com

L’enseigne immobilière

L’enseigne immobilière est le plus souvent un actif incorporel qui est valorisé par le Franchiseur ou une Coopérative. Pour utiliser ce droit d’enseigne, le fondateur d’une agence immobilière devra donc s’acquitter d’un droit d’usage sauf si celui-ci est déjà inclus dans le droit d’entrée du réseau.

Les conditions pour ouvrir une agence immobilière

L’exercice de la profession d’agent immobilier requiert l’exécution des formalités administratives suivantes : i) remplir certaines conditions d’aptitude professionnelle et de moralité afin d’obtenir une carte professionnelle, délivrée par le Président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (CCI) pour une durée de 3 ans (voir infra, le cout de cette demande est d’environ 120 euros) ; ii) Le fondateur doit disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle (une exception est prévue pour les agences qui se sont engagées sur l’honneur à ne recevoir d’autres sommes que celles de leur rémunération) ; iii) Le fondateur doit avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).

Concrètement voici par exemple, les pièces demandées au fondateur d’une Agence immobilière pour obtenir sa carte professionnelle :

Pour le chef d’entreprise, le représentant légal et le directeur de l’établissement principal ou du siège et concernant les diplômes uniquement :

  • Copie, certifiée conforme par le demandeur, du diplôme délivré par l’Etat ou au nom de l’Etat, d’un niveau égal ou supérieur à trois années d’études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ou
  • Copie, certifiée conforme par le demandeur, du diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature ou Copie, certifiée conforme par le demandeur, du brevet de technicien supérieur professions immobilières ou
  • Copie, certifiée conforme par le demandeur, du diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation

Concernant les titulaires de Diplômes ET d’une expérience professionnelle

  • Copie, certifiée conforme par le demandeur, du baccalauréat, soit d’un diplôme ou d’un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales et Bulletins de salaires relatifs à l’exercice pendant au moins 3 ans (pour le directeur de l’établissement 18 mois) d’un emploi subordonné se rattachant à l’activité pour laquelle la mention demandée, à temps complet ou de l’équivalent à temps partiel, ou certificats de travail.

Les pièces concernant l’entreprise (l’Agence immobilière) :

  • Un extrait du RCS datant de moins de 1 mois de l’entreprise
  • Pour une société, 1 copie des statuts à jour certifiée conforme à l’original Et copie de la pièce d’identité en cours de validité des associés détenant directement ou indirectement au moins 25% des parts du capital, pour les associés personnes morales copie de la pièce d’identité du représentant légal
  • Attestation de garantie financière pour l’année en cours, délivrée par l’organisme garant ou Attestation sur l’honneur du titulaire qu’il ne reçoit ni détient directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, aucun fonds, effet ou valeur
  • Attestation de l’établissement de crédit qui a ouvert le « compte séquestre » avec indication du n° de compte et coordonnées de l’agence qui le tient
  • Attestation d’assurance pour l’année en cours, contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle
  • Une liste des établissements secondaires indiquant l’adresse de chaque établissement et le cas échéant le nom commercial et/ou l’enseigne

 

Diplômes pour ouvrir une agence immobilière

 

L’accès à la profession est ouvert aux personnes disposant des qualifications / diplômes suivants : diplôme délivré par l’Etat ou au nom de l’Etat, d’un niveau égal ou supérieur à trois années d’études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ou diplôme / titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature ou brevet de technicien supérieur professions immobilières ou diplôme de l’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.

Ouvrir une agence immobilière sans diplôme

Il est possible d’ouvrir une agence immobilière sans diplôme sous réserve de justifier d’une expérience professionnelle en France ou au sein de l’Union européenne. En effet, sont regardées comme justifiant de l’aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle les personnes qui ont exercé pendant au moins dix ans. Cette durée est réduite à quatre ans s’il s’agit d’un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d’une institution de retraite complémentaire ou d’un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent. Il conviendra alors de présenter les Bulletins de salaires relatifs à l’exercice pendant au moins 4 ans (pour le directeur de l’établissement 2 ans) d’un emploi cadre se rattachant à l’activité pour laquelle la mention est demandée, à temps complet ou de l’équivalent à temps partiel ou certificats de travail. La CCI pourra vous demander des pièces complémentaires lors de l’instruction de votre dossier (en sus des attestations de la caisse de retraite des cadres …).

Créer son agence immobilière à domicile

Rien ne s’oppose à la domiciliation d’une agence immobilière à domicile. Toutefois, la clientèle peut ne pas être rassurée de ne pas être reçue au sein de locaux professionnels. De surcroît, l’agence immobilière est aussi un commerce de proximité qui doit être visible, il ne s’agit donc pas du meilleur choix commercial. En cas de moyens limités, le bail précaire ou la colocation commerciale sont des options intéressantes.  En cas de domiciliation à domicile, il conviendra de notifier son intention par écrit au bailleur ou au syndicat de la copropriété avant la demande et ne pas recevoir de clientèle sous peine de litige avec la copropriété, bref une option difficile et risquée.

Reprendre une agence immobilière

La reprise d’une agence immobilière est une alternative intéressante. Il peut s’agir du rachat d’une Agence par un salarié (départ à la retraite du dirigeant ou autres) ou de la reprise d’une Agence existante en difficulté ou frappée d’une procédure collective. Dans ce dernier cas, l’entreprise est à reprendre à la barre du tribunal de commerce avec dépôt d’un dossier de reprise.

Déontologie de l’Agent immobilier

Dans l’exercice de leurs activités, les Agents immobiliers sont soumis à plusieurs obligations déontologiques et en particulier : à ne commettre aucune des discriminations mentionnées à l’article 225-1 du code pénal, tant à l’égard des personnes physiques que des personnes morales ; à veiller au respect des obligations qui leur incombent en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme en application de l’article L. 561-2 du code monétaire et financier ; à veiller au respect des dispositions de la loi no 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés ; à refuser leur concours lorsqu’ils sont sollicités pour l’élaboration d’actes frauduleux.

Les Agents immobiliers doivent également posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités. Ils doivent se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires ayant un rapport avec leurs activités ou qui sont susceptibles d’influer sur les intérêts qui leur sont confiés. Ils doivent connaître les conditions des marchés sur lesquels ils sont amenés à intervenir. Ils prennent les mesures nécessaires au respect de leur propre obligation de formation continue et veillent à ce que leurs collaborateurs, habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur compte, et leurs directeurs d’établissement remplissent leur obligation de formation continue. Ils s’obligent à refuser les missions pour lesquelles ils n’ont pas les compétences requises ou à recourir si nécessaire à toute personne extérieure qualifiée de leur choix. Dans ce dernier cas, ils doivent informer leur client de la nature des prestations concernées et de l’identité de la personne extérieure à laquelle ils ont fait appel et veillent au professionnalisme de cette dernière.

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