Immobilier commercial

Locataire défaillant : quelle responsabilité pour l’Agence immobilière ? | 30 mai 2016

Responsabilité de l’agence immobilière

Il est possible d’engager la responsabilité de l’agence immobilière en cas de défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers. En application des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond des conséquences dommageables résultant de la mauvaise exécution de son mandat et de ses fautes de gestion ; il est de principe que l’agent immobilier, mandataire du bailleur, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de son mandant, l’obligeant à lui fournir une information aussi exacte et complète que possible, et notamment à l’éclairer quant aux risques économiques ou financiers de l’opération envisagée.

Recherche de locataire solvable

En l’espèce, en exécution d’un contrat de mandat de recherche de locataire sans exclusivité, une agence immobilière s’est vue confier la recherche d’un locataire,  le contrat précisant : « il appartiendra au mandant de prendre seul la décision définitive concernant l’acceptation du locataire présenté par le mandataire ».  En exécution de ce mandat, nonobstant la clause précitée aux termes de laquelle la décision du choix du locataire revenait en tout état de cause au mandant, il entrait dans la mission de l’agent immobilier de procéder à des vérifications simples aux fins de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location avant de les proposer au propriétaire, en vérifiant notamment la pertinence des documents produits par les intéressés.

Faute de l’agent immobilier

Or, en l’espèce l’agent immobilier ne justifie pas avoir demandé aux locataires, d’autre documents que la copie de leurs pièces d’identité ainsi qu’un bref résumé de leurs activités professionnelles.  Ces éléments sont insuffisants à établir la réalité de la situation financière et des activités professionnelles déclarées par les locataires et a fortiori leur solvabilité, alors même que la situation particulière des candidats à la location, ressortissants extérieurs à l’Union européenne, aurait dû amener l’agence immobilière à leur demander des justificatifs concrets concernant leur situation et à procéder à des vérifications concernant les garanties de solvabilité réelles des futurs preneurs.

Au surplus, si l’agence immobilière ne peut voir sa responsabilité engagée pour s’être abstenue d’exiger des locataires qu’ils proposent un garant pour le paiement des loyers, une telle caution étant facultative et l’attention des bailleurs ayant été attirée quant à cette question, force est de constater qu’aucun élément n’est venu en l’espèce contrebalancer l’absence manifeste de garantie de solvabilité des locataires, dont l’agent immobilier a proposé la candidature.

En conséquence, l’insuffisance des vérifications effectuées quant à la solvabilité des candidats à la location proposés en exécution du contrat de mandat constitue une faute, qui engage la responsabilité de l’agent immobilier.

Quid de la responsabilité de l’avocat ayant rédigé le Bail ?

La recherche de responsabilité de l’agent immobilier ne peut s’étendre au cabinet d’avocats qui a rédigé le bail d’habitation. En effet, aux termes de l’article 9 du décret n°2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat, l’avocat rédacteur d’un acte juridique assure la validité et la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties, et veille à l’équilibre de leurs intérêts respectifs.  Il est de principe que les obligations de l’avocat dépendent étroitement de l’étendue du mandat qui lui a été donné et des circonstances de son intervention.

En l’espèce, il ne peut être reproché au Cabinet d’avocats de n’avoir procédé à aucune vérification concernant les garanties de solvabilité des preneurs, ni a fortiori de ne pas avoir consulté le K-Bis de leur société — lequel n’est pas partie au contrat. Le simple fait que le contrat de bail ait été dépourvu d’une clause de garantie n’est pas de nature à engager la responsabilité du rédacteur de l’acte, la présence d’une telle clause n’étant pas une obligation légale,  l’agence immobilière n’étant pas contractuellement tenue d’en assurer la présence.

Enfin, il est notable que l’acte rédigé par l’avocat n’est, en lui-même, pas critiquable, étant tout à la fois conforme aux prévisions des parties, valide et efficace comme ayant permis à l’agence immobilière de récupérer le dépôt de garantie de deux mois de loyers, d’obtenir l’exécution de la clause résolutoire et l’expulsion des preneurs.

Dans ces conditions, aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ne peut être retenue à l’encontre de l’agence immobilière dans le cadre de la mission de rédaction d’un contrat de bail qui lui a été confiée.

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