Bail commercial : quand intervient le déplafonnement ?

Questions Réponses juridiquesCatégorie: Baux commerciauxBail commercial : quand intervient le déplafonnement ?
Rédaction asked 2 années ago

Bail commercial : quand intervient le déplafonnement ? Quelles sont les règles du plafonnement ? Quel est l'utilité de l'indice trimestriel des loyers commerciaux de l'INSEE ? Quel est l'impact des facteurs locaux de commercialit . . .

Cliquez ici pour accéder à ce contenu Juridique Premium.

1 Réponses
Rédaction answered 2 années ago
répondreBail commercial : quand intervient le déplafonnement ?
Utile ?

L’article L 145-34 du code de commerce institue le principe d’un plafonnement des loyers lors des renouvellements de baux,  principe auquel il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité et dans ce cas, il appartient au bailleur d’en rapporter la preuve.

La modification notable des facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la adresse,  du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans tous les cas, en cas de modification notable de ces éléments ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Exemples de modification notable des facteurs locaux de commercialité

Ont été jugés comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité, les facteurs suivants :

– l’augmentation de la population d’un arrondissement de plus de 7 % au cours du bail expiré qui ne peut s’expliquer seulement que par l’augmentation des naissances ;
– la création de plus de 25 000 m2 de bureaux, de plus de 18 000 m2 de commerces ou de plus de 9000 m2 d’hôtels sur un rayon de 400 m des locaux considérés ;
– un accroissement des enseignes nationales dans le quartier même si le commerce considéré se situé à la frontière des quartiers où se trouvent les nouvelles enseignes. Si cet accroissement favorise la concurrence, il permet d’augmenter le nombre de clients fréquentant le quartier ;
– l’extension d’une ligne de  métro ;
– la réouverture d’un établissement culturel (théâtre, musée …).

A noter qu’une baisse alléguée du chiffre d’affaires du preneur peut procéder d’autres causes et le fait que l’exploitant ne tire pas profit de l’évolution favorable de la commercialité du secteur ne pouvant être opposé au bailleur.

L’indice trimestriel des loyers commerciaux

A moins d’une modification notable de ces éléments, le déplafonnement n’est pas autorisé et le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler (si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans), ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE :

indice_des_loyers_commerciaux

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Sauf si par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.   Source : CA Paris, 3ème ch., 20/01/2016, RG n° 14/01200.

Haut
AIDE / QUESTION ?
close slider
Question juridique ? Abonnement express ? Réponse assurée dans la journée
Civilité*
Email:*
Sujet :