ISF : comment déterminer la valeur d’un logement ?

Questions Réponses juridiquesCatégorie: Contrôle fiscalISF : comment déterminer la valeur d’un logement ?
Rédaction asked 1 année ago

ISF : comment déterminer la valeur d’un logement ? Quel risque de redressement fiscal . . .

Cliquez ici pour accéder à ce contenu Juridique Premium. Déjà abonné ? Votre session a expiré, reconnectez-vous ici.

1 Réponses
Rédaction answered 1 année ago
répondreISF : comment déterminer la valeur d’un logement ?
Utile ?

 
Assiette de l’ISF
 
La valeur vénale d’un bien immobilier qui constitue l’assiette de l’impôt sur la fortune (ISF) est sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Si le patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 € et inférieur à 2 570 000 €, le contribuable a l’obligation de déclarer l’ISF en même temps que ses  revenus (formulaire 2042-C). En revanche, si le patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 2 570 000 €,  le contribuable doit déposer un formulaire 2725 et calculer lui-même sont ISF.
 
Le patrimoine net taxable est égal à l’actif (somme des valeurs imposables des biens) moins le passif (dettes déductibles).  L’actif est la somme des biens possédés au 01/01/N par le foyer fiscal. Certains biens sont exonérés totalement ou partiellement.
 
Les biens imposables : composent l’actif les biens pour leur montant non exonéré possédés au 01/01N :
 

  • les biens immobiliers bâtis ou non bâtis,
  • les liquidités (espèces, comptes courants, comptes de dépôt, compte créditeur d’associé, livrets d’épargne…),
  • les placements financiers (assurance-vie, créances, bons du trésor…),
  • les biens professionnels qui ne remplissent pas les conditions pour être exonérés,
  • les meubles (meubles meublants et biens assimilés),
  • les véhicules (voitures, bateaux de plaisance, avions de tourisme), les chevaux de course,
  • les bijoux, or et métaux précieux non exonérés.

 
Les biens exonérés : sont totalement exonérés :
 

  • les biens professionnels qui remplissent les conditions pour être exonérés,
  • les objets de plus de 100 ans d’âge, les objets d’art et de collection, ainsi que les véhicules de collection,
  • les droits de la propriété industrielle, littéraire ou artistique mais uniquement pour l’auteur ou l’inventeur,
  • les titres de PME et parts de certains fonds en cas d’apports lors de la constitution ou lors d’une augmentation de capital,
  • les placements financiers réalisés en France par des personnes domiciliées à l’étranger,
  • la valeur de capitalisation des rentes viagères constituées dans le cadre d’une activité professionnelle (exemple : PERCO ou PERP) sous conditions,
  • la valeur de capitalisation des rentes et indemnités perçus en capital en réparation de dommages corporels, ainsi que la valeur de capitalisation des rentes ou indemnités allouées aux ayants-droit des victimes de persécutions antisémites.

 
Lorsqu’ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération des biens professionnels, sont exonérés partiellement :
 

  • les bois et forêts, les parts de groupements forestiers, les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA). les biens ruraux loués par bail à long terme, les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants,
  • les parts ou actions faisant l’objet d’un engagement de conservation d’au moins 6 ans (pacte Dutreil),
  • les parts ou actions détenues dans leur société par des salariés, des retraités ou des mandataires sociaux sous conditions.

 
L’évaluation des biens : les biens doivent être évalués au 01/01/N d’après leur valeur vénale.
 
Certains biens peuvent être évalués selon des modalités particulières :
 

  • l’habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale,
  • les valeurs mobilières admises à une cote officielle sont évaluées selon le dernier cours connu au 01/01/N ou selon la moyenne des 30 derniers cours qui précède cette date,
  • les biens détenus en usufruit sont, sauf exception, déclarés pour leur valeur en pleine propriété (en contrepartie ils ne sont pas à déclarer pour le nu-propriétaire),
  • les bijoux et les pierreries sont évalués d’après le prix de la vente publique intervenue en N-2 ou N – 1 ou d’après le montant des contrats d’assurance ou d’après une déclaration estimative,
  • les meubles meublants et assimilés peuvent être évalués d’après le forfait mobilier (5 % de la valeur de l’actif avant déduction du passif), ou par un inventaire (par notaire ou sous la responsabilité des déclarants).

 
Abattement sur la résidence principale  
 
Pour l’assiette de l’ISF, la résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion. En cas d’imposition commune à l’ISF, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement.
 
Les dettes peuvent être déduites à la condition de remplir 3 conditions générales cumulatives :
 

  • exister au 01/01/N,
  • être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal,
  • être justifiées par tout mode de preuve compatible avec la procédure écrite.

 
Les dettes se rapportant à l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (et en appliquant à cette dette le pourcentage de non exonération).
 
La valeur des biens composant le patrimoine peut être déterminée selon des méthodes d’évaluation différentes suivant les biens.
 
Les immeubles bâtis et non bâtis : ils sont évalués d’après leur valeur vénale réelle. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s’ils avaient été vendus au 1er janvier de l’année d’imposition.
 
Les valeurs mobilières : les valeurs mobilières françaises et étrangères de toute nature, admises à une cote officielle, sont évaluées selon le dernier cours connu au 1er janvier de l’année d’imposition ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent cette date.
 
Les bons du Trésor et les autres produits d’épargne : ils sont déclarés pour leur valeur nominale, à· l’exclusion des intérêts courus ou non encaissés au 1er janvier de l’année d’imposition.
 
Le mobilier d’habitation et meubles assimilés (miroirs, argenterie, vaisselle…) : les meubles (mobilier des habitations) peuvent être évalués globalement sur une base forfaitaire de 5 % de la valeur de l’ensemble du patrimoine après abattement éventuel. Ils peuvent également faire l’objet d’un inventaire notarié ou dressé par le contribuable, ou d’une évaluation globale (sans indication de la nature ou de la valeur des objets).
 
Les biens détenus en usufruit : ils doivent être déclarés sauf exceptions pour leur valeur en pleine propriété, à concurrence de la fraction du bien que le contribuable détient. Ainsi, l’usufruitier de la moitié d’un bien déclare la moitié de la valeur en pleine propriété.
 
Les bijoux et pierreries : leurs valeur correspond soit au prix net de la vente publique réalisée au cours de l’une des deux années précédent le 1er janvier de l’année d’imposition, soit à la valeur la plus élevée figurant dans un acte estimatif (inventaire…) ou dans un contrat d’assurance, soit, à défaut, une déclaration estimative.
 
Bien immobilier et ISF : la position de la jurisprudence
 
Selon la jurisprudence, la valeur vénale d’un bien est le prix normal auquel le bien aurait pu se négocier à cette date, dans des conditions normales de marché. La valeur d’un bien immobilier doit être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires reflétant la réalité du marché sans que la nécessité de similitude n’implique que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’espace à celui à estimer.
 
Valorisation impérative  
 
Dans une affaire récente, le redressement fiscal d’un couple de propriétaire soumis à l’ISF a été confirmé. Le couple a assigné sans succès l’administration fiscale devant le TGI de Paris aux fins de faire annuler la procédure fiscale et d’ordonner le dégrèvement des impositions supplémentaires et pénalités mises à leur charge. Le bien immobilier en cause (avenue Foch, 377 m2) acheté 1 600 000 euros 20 ans auparavant a été évalué par les époux à 1 800 000 euros, soit une valeur non revalorisée alors que le marché immobilier parisien en général a été fortement haussier. Source : CA de Paris, 6/11/2017

Haut
AIDE / QUESTION ?
close slider
Question juridique ? Abonnement express ? Réponse assurée dans la journée
Civilité*
Email:*
Sujet :