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Locataire insolvable : responsabilité de l’agence immobilière ?

Questions Réponses juridiquesCatégorie: Baux d'habitationLocataire insolvable : responsabilité de l’agence immobilière ?
Rédaction asked 3 ans ago
Locataire insolvable : responsabilité de l’agence immobilière ?
Utile ?

Lorsqu’un locataire est insolvable : quelle responsabilité pour l’agence immobilière ? Quel impact en cas de mauvais choix du locataire ?

1 Réponses
Rédaction answered 3 ans ago
répondreLocataire insolvable : responsabilité de l’agence immobilière ?
Utile ?

 
Responsabilité contractuelle de l’agence immobilière
 
Un propriétaire est en droit d’obtenir la condamnation d’une agence immobilière qui a choisi un locataire insolvable. En effet, l’agence immobilière est un mandataire et en application de l’article 1991 du code civil le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.  Le mandataire répond aussi non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion (article 1992 du code civil).  En vertu de ces dispositions, tout mandataire répond, au regard de son mandant, de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations.
 
 
Défaillance du mandataire dans le choix du locataire
 
Le mandataire est tenu à une obligation de moyen dans le choix du locataire et doit prendre toutes les précautions utiles pour s’assurer de la solvabilité du locataire choisi.
 
Dans une affaire récente, une agence immobilière avait choisi un locataire journaliste pigiste qui disposait de revenus trop faibles eu égard au montant du loyer. Le montant du loyer s’élevait à la somme annuelle de 31.200 euros soit plus de 60 % du montant des revenus du foyer, ce qui constitue un niveau de charges excessif et ne répond pas aux garanties de solvabilité habituellement réclamées aux locataires. Le locataire ne présentait donc pas de revenus suffisants pour bénéficier de la location.
 
Effets de la garantie « loyers impayés »
 
Si une garantie de loyers impayés avait été souscrite, cette garantie, qui était limitée dans son montant et dans la durée, n’avait pas vocation à se substituer aux obligations principales des locataires et ne dispensait pas le mandataire de son obligation de sélectionner des locataires solvables.  
 
L’agence immobilière avait donc bien commis une faute dans le choix des locataires qui est de nature à engager sa responsabilité contractuelle.
 
Par ailleurs, il résultait également de l’historique du compte des locataires que les premiers impayés sont intervenus trois mois après leur entrée dans les lieux. Si l’agence immobilière a effectué les diligences nécessaires auprès de la caution pour obtenir la garantie souscrite, il apparaît néanmoins qu’elle a attendu plus de 22 mois de loyers impayés pour amorcer une procédure d’expulsion alors que l’incapacité des locataires à régler le loyer était établie depuis longtemps et qu’elle a incontestablement agi de façon tardive.
 
Il était donc incontestable que l’agence immobilière avait commis une faute ayant engendré une perte de chance pour le propriétaire d’avoir des locataires présentant de meilleures garanties de solvabilité et donc une perte de chance d’obtenir le paiement des loyers restés impayés. Cette perte de chance a été évaluée à 60 % du montant des loyers restés impayés. Source : TGI de Paris, 17/03/2016  
 

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