Obliger le bailleur à faire des travaux ?

Questions Réponses juridiquesCatégorie: Baux commerciauxObliger le bailleur à faire des travaux ?
Rédaction asked 3 années ago

Bail commercial : le preneur peut-il obliger le bailleur à accepter de permettre des travaux ? Quid des travaux de mise au norme ? Qui en support le coût . . .

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1 Réponses
Rédaction answered 3 années ago
répondreObliger le bailleur à faire des travaux ?
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Il est de jurisprudence constante que le bailleur d’un local commercial n’est pas tenu d’accéder aux demandes de modifications par des travaux des lieux loués, émanant de son locataire qui a pris les lieux en l’état, sauf abus de droit.
 
Ce principe cède toutefois en cas de travaux nécessaires pour mise aux normes. Ainsi, les toilettes qui font partie de la location du local peuvent faire l’objet de travaux de rénovation même si cela n’est pas mentionné de façon expresse dans le bail commercial. Par ailleurs,  sont aussi autorisés, dès lors qu’il n’est allégué aucun inconvénient pour le bailleur, les travaux de mise aux normes sanitaires des établissements accueillant du public consistant à remplacer la simple porte par une double porte, installer un lave-main et une ventilation du réduit, ainsi qu’à réparer l’éclairage. Le refus  du bailleur pour être jugé abusif de ce chef car dépourvu d’intérêt légitime à voir demeurer une installation sanitaire dans l’état vétuste où elle se trouvait, en dehors des normes sanitaires applicables aux établissements commerciaux recevant du public.
 
En cas de refus abusif de réalisation des travaux de mise aux normes, le locataire est fondée à solliciter la réparation de son préjudice né de l’impossibilité de réaliser les travaux et donc d’exploiter dans de meilleures conditions commerciales le local loué. Le préjudice s’analysera en une perte de chance de gains futurs.
 
Dans une affaire récente, il a été jugé que c’est de donc de façon injustifiée et alors même que ces travaux n’entraînaient aucun changement, percement, démolition ou transformation du local au sens de la clause du bail commercial exigeant en ce cas l’autorisation préalable expresse et écrite du bailleur, que le bailleur s’est opposé abusivement à la réalisation de cette mise aux normes de l’installation électrique, son intérêt légitime étant au contraire de voir cette installation mise aux normes (de surcroît aux seuls frais du locataire).
 
Concernant les travaux réalisés (ceux de façade par exemple) il conviendra d’être vigilant au respect du règlement d’urbanisme de la ville ou est localisé le commerce (travaux ne pouvant  se faire qu’après l’accord de l’autorité administrative municipale et l’accord du bailleur qui peut être donné sous la réserve expresse de l’obtention d’un tel accord par la locataire).
 
Le refus abusif du bailleur de faire réaliser des travaux n’exonère pas pour autant la locataire de sa responsabilité née du défaut de respect antérieur du contrat de bail (retards dans le paiement des loyers …). Source : CA Nîmes, 10/11/2011, RG n° 10/01620 

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