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Sous-location non autorisée : Airbnb solidaire des condamnations | 25 juin 2020

C’est une nouvelle manne financière pour les propriétaires dont le logement a été loué à leur insu sur Airbnb. Non seulement ces derniers ont droit au remboursement des profits réalisés par leurs locataires indélicats mais ils peuvent également obtenir la condamnation solidaire de Airbnb pour obtenir ce paiement. AIRBNB peut également être condamnée à rembourser ses commissions perçues. Par ailleurs, la société AIRBNB n’exerce pas une simple activité d’hébergement à l’égard des hôtes qui ont recours à son site mais a une activité d’éditeur.

Communication des relevés de location  

Constatant que son logement était sous-loué sur Airbnb, une propriétaire a saisi le juge des référés lequel a, par ordonnance ordonné à la société AIRBNB IRELAND de communiquer le relevé des transactions relatif aux sous-locations de son appartement effectuées par sa locataire. La société AIRBNB IRELAND s’est exécutée.

Condamnation au titre des fruits civils

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l ‘accord écrit du bailleur, y compris le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Cette disposition légale a été reprise dans les clauses du contrat de bail conclu entre les parties interdisant à la locataire de sous-louer sans l’autorisation de la bailleresse y compris sur le prix du loyer.

Aux termes des articles 46, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que » le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique… » la bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits (Cass. 3e civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).

Sauf, lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent les fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3e civ. 12 septembre 2019, n°18-20.727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l ‘existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci.

En l’espèce il était établi par les relevés des transactions transmis par AIRBNB que la locataire avait perçu près de 50 000 euros au titre des sous locations illicites.  Concernant la demande faite à l’encontre de AIRBNB, les fruits revenaient tous au propriétaire « par accession », celle de l’article 547 du code civil., laquelle s’étend à tout ce que produit une chose ou s’y unit, soit naturellement soit artificiellement.

Remboursement des commissions AIRBNB

Dès lors, que les commissions perçues par AIRBNB sont constituées par un pourcentage des loyers payés par les voyageurs pour la sous-location du bien, la propriétaire et du fait de 1’accession était également bien fondée à demander le remboursement à AIRBNB de la somme de 1.500 euros au titre des commissions perçues.

Statut d’éditeur de AIRBNB

La société AIRBNB IRELAND est une société ayant pour objet, par1’intermédiaire d’une plate-forme numérique prenant la forme du site internet www.airbnb.fr qu’elle administre, la mise en relation entre des personnes souhaitant proposer leur logement à la location, « les hôtes » avec d’autres personnes en recherche d’un logement pour une courte durée, « les voyageurs ». L’article 6-I.2 alinéa 1er et 7 de la loi n°2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique (dite LCEN) dispose que  » les personnes physiques ou morales qui assurent, même à titre gratuit, pour mise à disposition du public par des services de communication au public en ligne, le stockage de signaux, d’écrits, d’images, de sons ou de messages de toute nature fournis par des destinataires de ces services ne peuvent pas voir leur responsabilité civile engagée du fait des activités ou des informations stockées à la demande d’un destinataire de ces services si elles n’avaient pas effectivement connaissance de leur caractère illicite ou de faits et circonstances faisant apparaître ce caractère ou si, dès le moment où elles en ont eu cette connaissance, elles ont agi promptement pour retirer ces données ou en rendre l’accès impossible ». Les personnes mentionnées aux 1 et 2 ne sont pas soumises à une obligation générale de surveiller les informations qu’elles transmettent ou stockent, ni à une obligation générale de rechercher des faits ou des circonstances révélant des activités illicites ».

A contrario, lorsqu’elles jouent un rôle actif de nature à lui conférer une connaissance ou un contrôle des données, ces personnes, physiques ou morales, ont le statut d’éditeur.

En l’espèce, la plateforme AIRBNB renvoie à des conditions générales lesquelles fixent des règles d’utilisation du site mais également la relation contractuelle des membres entre eux notamment en leur imposant le respect de ce que AIRBNB désigne comme étant ses valeurs et attentes, lesquelles sont pour la plupart des rappels de principes, comme la non-discrimination, ou de législation telle que les règles relatives aux animaux dangereux ou la présence d’armes. Toutefois, outre ce rappel des règles de bon comportement, elle donne des directives à ses hôtes : être réactif, accepter les demandes de réservation, éviter les annulations, maintenir une bonne évaluation globale et fournir des équipements de base, et le non-respect de ces directives peut aboutir à un retrait du contenu et/ou des pénalités.

Il est contractuellement prévu que l’hôte, en publiant du contenu sur AIRBNB, accepte de se conformer à ces règles et que AIRBNB se réserve le droit de retirer tout contenu partiellement ou en intégralité qui ne respecte pas ces règles, ses conditions générales, ses valeurs de communauté et sa politique relative aux commentaires ou pour toute autre raison, à son entière discrétion. Il est également prévu que dans le cas de manquements répétés ou particulièrement graves, AIRBNB pourra suspendre ou désactiver définitivement le ou les comptes concernés.

AIRBNB a donc un droit de regard et s’arroge le droit de retirer un contenu pour non­ respect des conditions contractuelles mais également pour toute autre raison à son entière discrétion.

Inversement, ceux qui respectent au mieux ces directives peuvent être récompensés par l’attribution du qualificatif de « superhost ».

En dehors du contrôle des contenus des hôtes, AIRBNB a prévu des pénalités frappant les membres du contrat d’hébergement, notamment en imposant au voyageur qui quitterait postérieurement à l’heure limite d’occupation, le paiement d’une pénalité en dédommagement du désagrément subi par l’hôte ainsi que des frais accessoires. De même, AIRBNB interdit de demander, faire ou accepter une réservation en dehors de la plate-forme.

L’ensemble de ces éléments témoigne du caractère actif de la démarche de la société AIRBNB dans la mise en relation des hôtes et des voyageurs et de son immixtion dans le contenu déposé par les hôtes sur sa plate-forme.

Il est dès lors établi que la société AIRBNB n’exerce pas une simple activité d’hébergement à l’égard des hôtes qui ont recours à son site mais a une activité d’éditeur.

A ce titre, elle est en capacité de vérifier si l’hôte dispose du droit de proposer à la location un bien ou non. L’article 2.4 de ses conditions de service le confirme puisqu’il stipule : « Par souci de transparence et aux fins de la prévention des fraudes, sous réserve des lois applicables, nous pouvons, sans y être tenus demander aux Membres de nous fournir une pièce d’identité officielle ou autres informations, ou de se soumettre à d’autres contrôles destinés à vérifier l’identité et les antécédents des Membres, consulter des bases de données. tierces ou d’autres sources d’information pour vérifier si des Membres y figurent, et demander des rapports à des prestataires de services et si nous avons suffisamment d’informations pour identifier un Membre, obtenir des extraits de fichiers d’infractions pénales ou sexuelles (ou similaires) auprès des autorités locales ».

Dès lors que l’hôte exerce une activité illicite par son intermédiaire, compte tenu de son droit de regard sur le contenu des annonces et des activités réalisées par son intermédiaire en qualité d’éditeur, elle commet une faute en s’abstenant de toute vérification, laquelle concourt au préjudice subi par le propriétaire. Sa responsabilité a donc été retenue à ce titre. Télécharger la décision

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