Immobilier

Statuts de SCI 2021/2022 à télécharger | 14 juin 2021

Le nouveau modèle de Statuts de SCI est disponible en téléchargement.

Jurisprudence sur la gestion d’une SCI  

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 10 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/18199 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZTM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Octobre 2020 -Président du tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/00915

APPELANTE

S.A.R.L. H.A.COM prise en la personne de son représentant légal domicilié en Y qualité audit siège

[…]

93600 AULNAY-SOUS-BOIS

Représentée par Me Delphine MAILLET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0117

INTIMEE

S.C. RC AULNAY 1 S.C.I. agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en Y qualité au siège

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par Me Brigitte BILLARD-SEROR substituant Me ABERGEL,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Avril 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par Michèle CHOPIN, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries par délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées X les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Résiliation du bail consenti par une SCI

Par acte du 1er avril 2016, la sci RC Aulnay 1 sci a loué à la société H.A Com un local situé X un centre commercial, dénommé Parinor situé à Aulnay-sous-Bois (93), moyennant un loyer annuel de 35. 000 euros.

Le 5 août 2019, la société RC Aulnay 1 sci a fait délivrer à la société H.A Com un commandement de payer la somme de 132. 837,39 euros au titre des loyers impayés.

Le 27 janvier 2020, la société RC Aulnay 1 sci a fait assigner la société H.A Com devant le juge des référés afin de lui demander de :

— constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

— ordonner l’expulsion sous astreinte de la société H.A Com ;

— la condamner à lui payer les sommes suivantes :

• 132. 827,39 euros au 1er septembre 2020 et à titre subsidiaire 126 978,19 euros au 1er avril 2020 ;

• 13. 282,74 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;

• une indemnité d’occupation du double du montant du loyer ;

• 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, rejeter les demandes de la société H.A Com ;

— lui refuser l’octroi de délais.

Par ordonnance du 7 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— rejeté l’exception de nullité du commandement de payer ;

— condamné la société H.A Com à payer à la société RC Aulnay 1 sci la somme provisionnelle de 132. 837,39 euros correspondant aux loyers impayés au 7 septembre 2020 ;

— rejeté la demande au titre de la clause pénale ;

— constaté la résolution du bail ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux X les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société H.A Com ou de tous occupants de son chef des locaux objets du bail, si besoin avec le concours de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— condamné la société H.A Com à payer à la société RC Aulnay 1 sci une indemnité d’occupation à compter d’octobre 2020 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

— rejeté les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation, d’indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et celle au titre du dépôt de garantie ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société H.A Com à payer à la société RC Aulnay 1 sci la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le premier juge a estimé qu’il était incontestable que la société H.A Com n’avait pas réglé les causes du commandement de payer X le délai d’un mois. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise et elle doit être expulsée et condamnée à payer sa dette locative et une indemnité d’occupation.

Il a aussi jugé que la société H.A Com ne prouvait pas que la société RC Aulnay avait manqué à ses obligations. Cependant, il a retenu qu’il n’entrait pas en son pouvoir en référé d’appliquer les clauses pénales du contrat.

Par déclaration du 14 décembre 2020, la société H.A Com a fait appel de la décision, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle a :

• rejeté l’exception de nullité du commandement de payer ;

• condamné la société H.A Com à payer à la société RC Aulnay 1 sci la somme provisionnelle de 132 837,39 euros correspondant aux loyers impayés au 7 septembre 2020 ;

• constaté la résolution du bail ;

• ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société H.A Com ou de tous occupants de son chef des locaux objets du bail, si besoin avec le concours de la force publique ;

• condamné la société H.A Com à payer à la société RC Aulnay 1 sci une indemnité d’occupation à compter d’octobre 2020 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

• dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

• condamné la société H.A Com à payer à la société RC Aulnay 1 sci la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 26 mars 2021, la société H.A Com demande à la cour de :

‘Vu les articles 1134 et suivants anc. du code civil,

Vu les articles 1217, 1219, 1235-1, 1343-5 et 1719 du code civil,

Vu les articles L. 145-1 et suivants, L. 145-41, L. 145-60 et R. 145-35 du code de commerce,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Après avoir infirmé les dispositions critiquées,

Et statuant à nouveau

– DIRE ET JUGER la société H.A COM recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit, à titre principal,

– DEBOUTER la société RC AULNAY 1 S.C.I. de l’ensemble de ses demandes ;

– DIRE qu’il n’y a pas lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

– FIXER la créance de la société RC AULNAY 1 S.C.I. à la somme de 55.989,71 € et la débouter du surplus de ses demandes et subsidiairement JUGER qu’aucun loyer ne peut être dû du 15 Mars 2020 au 30 juin 2020, puis à compter du 1 er Février 2021

– SUSPENDRE l’acquisition et les effets de la clause résolutoire ;

– ACCORDER à la société H.A COM un échéancier de 24 mois pour s’acquitter de sa dette éventuellement retenue ;

– DIRE que pendant l’exécution de l’échéancier, la dette éventuelle de la société RC AULNAY 1 S.C.I. ne produira pas d’intérêts ;

En tout état de cause,

– CONDAMNER la société RC AULNAY 1 S.C.I. à payer à la société H.A COM la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. ‘

La société H.A Com a exposé en substance les éléments suivants :

— Il est de jurisprudence constante que la clause résolutoire n’a pas d’effet si elle est mise en oeuvre de mauvaise foi et en l’espèce, la société RC Aulnay 1 sci ne pouvait ignorer que la société H.A Com était X une situation économique préoccupante du fait que la galerie commerciale X laquelle se trouve le magasin est presque vide, pratiquement tous les autres commerces ayant fermé,

— Y situation a été constatée par huissier le 11 juillet 2019,

— C’est alors que les deux sociétés étaient en négociation depuis plusieurs mois pour régler la  situation que la société RC Aulnay a délivré l’assignation, ce comportement caractérisant la mauvaise foi de la société RC Aulnay,

— Au titre de l’obligation de jouissance paisible, le bailleur doit tout faire pour éviter la dégradation de l’environnement commercial des locaux alors qu’en l’espèce, la société RC Aulnay a manqué à son obligation d’entretien des locaux, notamment en ne réparant pas l’escalator du centre commercial,

— Elle n’a ainsi rien fait pour éviter la fermeture de presque tous les commerces de la galerie marchande où se trouve le magasin de la société H.A Com,

— Du fait des manquements de la société RC Aulnay, la société H.A Com est en droit de lui opposer l’exception d’inexécution et de ne pas payer ses loyers,

— La société H.A Com a déjà payé 6.000 euros à la société RC Aulnay 1 sci, que celle ci n’a pas intégrés dans son décompte,

— La somme de 2. 974 euros exigée au titre du ‘Fonds Marketing’ n’est pas exigible, faute de contrepartie,

— Les sommes de 10.139 euros exigée au titre des charges et de 1.520,85 euros exigée au titre des ‘honoraires sur charges’ ne sont pas exigibles, faute de justification,

— La clause d’indexation des loyers et les diverses clauses pénales ne sont pas applicables.

— Les loyers dus pour les périodes de fermeture administrative liés à la crise sanitaire ne sont pas exigibles, sur le fondement de la force majeure,

— Il en résulte que la dette locative s’élève à la somme de 55.989,71 euros,

— En raison du contexte actuel, du comportement de la société RC Aulnay 1 sci et de la bonne foi de la société H.A Com, des délais de paiement lui seront accordés.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 29 mars 2021, la société RC Aulnay demande à la cour de :

‘Vu les pièces versées aux débats,

Vu les jurisprudences visées,

Vu l’ordonnance de référé du 7 octobre 2020,

Vu les articles 1103 et suivants, 1147 ancien, 1218, 1219, 1231-5, 1343-5, 1719, 1728 et 2224 du Code Civil,

Vu les articles L. 145-41 et R. 145-35, 4°, du Code de Commerce,

Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 9 et 15 du Code de Procédure Civile,

CONFIRMER l’ordonnance dont appel, en ce qu’elle a :

– Condamné la société H.A COM à payer à la société RC AULNAY 1 S.C.I. une provision de 132.837,39 € correspondant aux loyers impayés au 7 septembre 2020,

– Constaté la résolution du bail,

– Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société H.A COM ou de tous occupants de son chef des locaux, si besoin avec le concours de la force publique, portant le n°55/1 situés au Centre Commercial O’PARINOR ‘ Le Haut de Galy ‘ Aulnay-Sous-Bois (93600),

– Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

– Condamné la société H.A COM à payer à la société RC AULNAY 1 S.C.I. la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné la société H.A COM aux dépens, comprenant notamment les frais d’huissier engagés dans le cadre de la première instance,

– Rappelé que l’ordonnance de référé est exécutoire par provision.

DECLARER recevable et bien-fondé l’appel incident formé par la société RC AULNAY 1 S.C.I,

En conséquence,

INFIRMER l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

– Rejeté la demande au titre de la clause pénale,

– Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

– Condamné la société H.A COM à payer à la société RC AULNAY 1 S.C.I. une indemnité d’occupation à compter d’octobre 2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

– Rejeté la demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

– Rejeté la demande d’indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer,

– Rejeté la demande au titre du dépôt de garantie,

STATUANT A NOUVEAU :

– ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,

– CONDAMNER la société H.A COM à payer à la société RC AULNAY 1 S.C.I. une provision d’un montant de CENT SOIXANTE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES (160.472,90 €) TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 15 février 2021, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 %, tels qu’ils sont déterminés à l’article 23 du bail,

SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire la Cour de Céans devait recevoir la société H.A COM en sa contestation relative au paiement de l’échéance locative du 2 ème trimestre 2020 tirée du motif de la crise sanitaire,

CONDAMNER la société H.A COM à payer à la société RC AULNAY 1 S.C.I une provision d’un montant de CENT CINQUANTE-QUATRE MILLE SIX CENT VINGT-TROIS EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTIMES (154.623,70 €) TTC au titre de l’incontestablement dû correspondant au montant de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 15 février 2021 déduction faite de la somme de 5.849,20 € TTC correspondant au prorata de l’échéance locative du 2 ème trimestre 2020, soit la période du 1 er avril au 11 mai 2020 (date du déconfinement).

– DECLARER mal fondée la demande de délais de la société H.A COM,

– SUBSIDIAIREMENT et X l’Z où des délais étaient accordés, DIRE que les sommes qui seront versées par la société H.A COM s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,

– X Y Z, DIRE que faute par la société H.A COM de respecter les délais accordés, et de régler, X le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société RC AULNAY 1 S.C.I. pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société H.A COM ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

– CONDAMNER la société H.A COM à payer à la société RC AULNAY 1 S.C.I. une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer annuel exigible, outre le paiement des charges et accessoires, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,

– CONDAMNER la société H.A COM à régler à la société RC AULNAY 1 S.C.I., à titre provisionnel, une somme de 16.047,29 € au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 15 février 2021,

– CONDAMNER la société H.A COM à payer à la société RC AULNAY 1 S.C.I. une provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire égale à six mois du dernier loyer annuel dû relative au temps nécessaire à la relocation du local, soit la somme de 18.751,04 €,

– DIRE que le dépôt de garantie d’un montant de 8.750 € restera définitivement acquis à la société RC AULNAY 1 S.C.I.,

– CONDAMNER la société H.A COM à payer, en cause d’appel, à la société RC AULNAY 1 S.C.I. la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELARL LEXAVOUE PARIS – VERSAILLES, prise en la personne de Maître Matthieu BOCCON GIBOD, Avocat au Barreau de Versailles, en application des dispositions de l’article 699 du CPC.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

– RECEVOIR la société RC AULNAY 1 S.C.I. en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– DEBOUTER la société H.A COM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions’

La société RC Aulnay 1 sci a exposé en résumé ce qui suit :

— Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer une provision sur le fondement d’une clause pénale,

— La cour fera donc application des diverses clauses pénales du contrat (indemnité d’occupation, indemnités forfaitaires de 10 % et correspondant à 6 mois de loyers, intérêts de retard, dépôt de garantie),

— La cour prononcera également une astreinte, la société H.A Com n’ayant toujours pas libéré les lieux alors que l’ordonnance entreprise lui a été signifiée le 3 décembre 2020,

— La société H.A Com indique qu’elle a demandé des concessions financières à la société RC Aulnay 1 sci par courrier du 25 novembre 2019,

— Outre que la clause résolutoire était déjà acquise à une date (depuis le 6 septembre 2019), la société RC Aulnay n’a aucune obligation de faire des concessions à son locataire (elle lui en avait d’ailleurs déjà accordé par le passé),

— La société RC Aulnay 1 sci ne s’est donc jamais engagée à faire de telles concessions à la société H.A Com et aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée,

– Concernant l’escalator et les ascenseurs, la société RC Aulnay 1 sci a toujours veillé à l’entretien des équipements du centre commercial,

— La société H.A Com a de toute façon renoncé contractuellement à tout recours en responsabilité contre la société RC Aulnay 1 sci sur le fondement d’une panne des équipements du centre commercial,

— S’agissant de la galerie, il résulte de la loi, de la jurisprudence et des clauses du bail que la société RC Aulnay 1 sci n’a aucune obligation de garantir la société H.A Com contre la dégradation de la situation économique.

— En tout état de cause, la société H.A Com n’apporte pas la preuve que la galerie commerciale où se trouve son magasin est quasi déserte, le constat d’huissier du 10 juillet 2019 étant très contestable,

— Il en résulte que la société RC Aulnay 1 sci a parfaitement rempli ses obligations et que la société H.A Com ne peut pas invoquer une exception d’inexécution,

— La société RC Aulnay 1 sci a bien pris en compte les 6.000 euros versés par la société H.A Com.

— La contribution au Fonds marketing est légale, prévue au contrat et correspond à des actions publicitaires concrètes,

— Les montants des charges et des honoraires sur charges sont parfaitement justifiés, dans  le respect des termes du contrat de bail,

— La société RC Aulnay 1 sci est en droit d’appliquer la clause d’indexation des loyers prévue au contrat,

— Compte tenu de la mauvaise foi de la société H.A Com, de sa situation financière et du fait qu’elle ne paye aucun loyer depuis plus de deux ans, aucun délai de paiement ne lui sera accordé,

— La société H.A Com ne peut pas invoquer la force majeure alors que la société RC Aulnay 1 sci n’a jamais cessé de remplir son obligation de délivrance du local,

— Aucun manquement ne peut en effet être imputé à la société RC Aulnay 1 sci puisque la fermeture du magasin par les autorités n’est pas de son fait,

— L’ordonnance du 25 mars 2020 a bien précisé que les loyers échus lors de la période du premier confinement restaient dus,

— En tout état de cause, quand bien même les loyers ne seraient pas dus pour la période, cela n’a aucune conséquence quant à la résolution du bail.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Expulsion du locataire par une SCI  

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due et qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée sous les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il convient d’ajouter que les ordonnances n° 2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020 ont exclu la mise en oeuvre des clauses pénales et des clauses résolutoires pendant l’état d’urgence sanitaire, sans pour autant suspendre l’exigibilité des loyers dus par les preneurs de baux commerciaux, la période dite juridiquement protégée allant du12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus.

En l’espèce, la cour rappelle à titre liminaire qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ‘dire et juger’ et de ‘donner acte’, qui ne constituent pas, sauf texte spécial, des prétentions la saisissant au sens du code de procédure civile.

En tout premier lieu, la société H.A Com expose que la clause résolutoire lui serait inopposable dans la mesure où celle-ci serait ‘inintelligible’, où le bailleur aurait fait preuve de mauvaise foi dans sa mise en oeuvre, où il se serait affranchi de ses obligations essentielles

Sur le premier point, la société H.A Com précise que la clause résolutoire est rédigée ‘en une seule phrase sur douze lignes, si bien que le lien entre la cause (impayés) et les conséquences (résiliation de plein droit) est difficile à établir’.

La clause résolutoire est rédigée ainsi : ‘A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail et des pièces contractuelles jointes ou encore de payer à son échéance, un seul terme de loyer, fraction de loyer ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les intérêts de retard, le montant de la clause pénale, le coût des commandements de payer, le montant de l’indemnité d’occupation, tous arriérés de loyer résultant d la fixation judiciaire, notamment en renouvellement, ce qui inclut les intérêts de droit fixés judiciairement sur ces compléments d’arriérés de loyer, le complément de dépôt de garantie, et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes y compris les contributions au Fonds Marketing, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure demeurée sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, nonobstant toute consignation ou offres réelles ultérieures’.

Cette clause apparaît comme étant claire et explicite, dans la mesure où elle décrit les conditions et les modalités de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, alors que la simple longueur de la phrase qui la compose ne peut suffire à la rendre inintelligible, l’appelant ne fournissant aucune explication sur ce qui, selon elle, aurait amené une incompréhension.

Dans ces conditions, non seulement il n’y a pas lieu de constater en référé la nullité du commandement de payer, ce qui excède les pouvoirs confiés à ce juge, mais il ne saurait être retenu une quelconque irrégularité ou inopposabilité susceptible de constituer une contestation sérieuse liée à une acquisition de la clause résolutoire.

Ce moyen sera ainsi rejeté.

S’agissant de la mauvaise foi du bailleur, dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, l’appelante soutient qu’elle serait caractérisée par la délivrance d’une mise en demeure le 8 janvier 2020, en pleine période de négociation sur le montant du loyer.

Commandement de payer visant la clause résolutoire

Or, il apparaît que :

— le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à l’initiative du bailleur par exploit du 5 août 2019,

— les éléments relatifs à une discussion entre les parties sont postérieurs, et résultent notamment d’une lettre du conseil de la société H.A Com du 25 novembre 2019, outre des courriels échangés entre le 7 et le 15 janvier 2020, soit plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer,

Il en ressort que ces négociations n’ont indiscutablement pas abouti, et que la seule délivrance d’une mise en demeure dans ces conditions ne peut suffire à caractériser la mauvaise foi du bailleur, alors que ce dernier a repris ses droits.

Ce moyen sera rejeté et l’ordonnance rendue confirmée sur ce point.

S’agissant de l’exception d’inexécution, la société H.A Com invoque le manquement du bailleur à ses obligations d’entretien des locaux, de garantie d’une jouissance paisible, et de commercialisation des locaux.

Elle produit à l’appui de ces allégations un procès verbal de constat du 11 juillet 2019 dont il résulte notamment que les boutiques de l’allée dans laquelle est situé le local loué à la société H.A Com sont fermées. Elle précise également que les ascenseurs et l’escalator menant du rez de chaussée au premier étage, installations indispensables du centre commercial, serait en panne.

A cet égard, il est démontré par le bailleur qu’il dispose s’agissant des ascenseurs de contrats de maintenance et d’entretien successifs avec les sociétés Eiffel Ascenseurs, Kone et Otis et s’agissant des escaliers mécaniques et trottoirs roulants, de contrats également de maintenance et entretien avec les sociétés Kone puis Otis, de sorte que ce moyen ne peut prospérer et que l’ordonnance rendue sera confirmée en ce qu’elle a considéré que le bailleur a bien satisfait à son obligation d’entretien et de garantie de jouissance paisible.

Sur la commercialité des lieux, et l’environnement commercial favorable, force est de constater ainsi que l’a justement apprécié le premier juge que le bail ne met aucune obligation particulière à la charge du bailleur quant à la commercialité du centre, alors qu’il ressort de l’article B) qu’il ne lui incombe aucune obligation à ce titre.

Ainsi ce moyen ne sera pas retenu et l’ordonnance rendue confirmée sur ce point.

Sur le décompte des sommes dues, il apparaît que:

— la sci RC Aulnay produit un décompte qui fait apparaître deux virements réalisés par la société H.A Com pour un montant de 3.000 euros chacun, les 5 août et 1er septembre 2020,

— le décompte joint au commandement de payer distingue les appels de loyers des appels de charges, de sorte que la société H.A Com qui n’a pas fait la demande de consulter les pièces comptables ne peut faire grief à son bailleur de ne pas les joindre à ce décompte,

— il résulte de la rédaction, notamment de son article 16 que ‘le preneur s’engage expressément, comme tout cessionnaire du preneur pendant la durée du bail et de ses éventuels renouvellements et/ou prorogations, à contribuer au financement du Fonds Marketing’de sorte qu’il s’agit bien d’une obligation comprise dans le bail liant les parties, dont le preneur ne peut sérieusement se désengager indépendamment du contrat et que, contrairement à ce que prétend le preneur, la contribution n’apparaît pas, avec l’évidence requise en référé, sans contrepartie dans la mesure où le bailleur justifie de la mise en place d’actions d’animation et de communication dans le centre commercial en produisant notamment des compte rendus de réunions de commerçants au titre de la stratégie marketing et animation commerciale,

— s’agissant des honoraires sur charges, il résulte de l’article 15 du bail que ‘le preneur s’engage à supporter sa quote part du montant des honoraires dus au (x) gestionnaire(s) fixés à 15% hors taxes du montant hors taxes des charges générales et privatives du centre commercial’, alors que le mode de calcul de ce poste est parfaitement justifié par le bailleur,

— s’agissant de l’indexation des loyers, son principe et son mode de calcul sont issus de l’article 4.1.3 du bail et justifiés par le décompte produit par le bailleur, repris dans ses écritures.

Au regard de ce qui précède ainsi, les contestations soulevées par la société H.A Com n’apparaissent pas comme étant sérieuses et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

En outre, il sera alors relevé que, par acte délivré le 5 août 2019, le bailleur a fait signifier au preneur un commandement de payer les sommes dues, dans le délai d’un mois, commandement visant la clause résolutoire ; qu’il est établi qu’au 7 septembre 2019, le preneur n’avait pas réglé les causes du commandement de payer ; qu’ainsi le délai a donc expiré après l’expiration de la période juridiquement protégée.

Surabondamment sur ce point, il ne peut être retenu, s’agissant du 2e trimestre 2020, que les circonstances de fermeture seraient constitutives d’un cas de force majeure, alors que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de Y obligation en invoquant un cas de force majeure, étant rappelé que la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu’il rende impossible l’exécution de l’obligation, et que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur, n’étant pas, par nature, impossible.

De plus, sur ce point, il ressort des pièces produites que le centre commercial O’Parinor n’a pas fermé pendant la période de fermeture administrative et était donc accessible aux locataires, que l’activité de la société H.A Com (réparation de téléphones mobiles, ordinateurs et petits accessoires s’y rapportant) n’était pas interdite, et qu’elle a repris son activité le 19 mai 2020.

Concernant l’application des clauses pénales prévues dans le bail,ainsi que l’a relevé le premier juge, les clauses pénales relatives à l’indemnité d’occupation calculée sur la base du double du loyer annuel exigible, outre charges et accessoires, à l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10% des sommes dues, l’indemnité forfaitaire de 6 mois du dernier loyer exigible destinée à compenser le préjudice issu du temps nécessaire à la relocation, les intérêts de retard contractuels, la conservation du dépôt de garantie sont susceptibles de modération; il sera pas fait droit à ces demandes en référé, et l’ordonnance rendue sera confirmée sur ces points,

Concernant les sommes dues par la société au 15 février 2021, au regard des pièces produites, le montant dû par la société s’établit ainsi bien à la somme de 160.472, 90 euros au 15 février 2021, hors application des clauses pénales, comme indiqué par le bailleur,

Condamnation provisionnelle de la société preneuse

Au regard de ces éléments, la condamnation provisionnelle de la société preneuse apparaît ainsi justifiée à la hauteur non contestable de 160.472, 90 euros , somme arrêtée au 15 février 2021, aucune contestation sérieuse n’étant élevée ;

Enfin, s’agissant de l’octroi de délais, force est de constater que l’arriéré de loyer totalise plus de deux années de loyers, que la dette a considérablement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer passant de 83.723, 18 euros à 160.472, 90 euros TTC, que la société H.A Com a procédé à deux règlements de 3.000 euros chacun depuis la délivrance du commandement de payer et n’a donc pas repris le paiement des loyers, dans ces conditions, la demande de la société H.A Com à pouvoir bénéficier de délais de règlement ne peut prospérer, et l’ordonnance rendue sera confirmée sur ce point,

Enfin, la demande du bailleur tendant à voir assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés sera également rejetée, dans la mesure où aucune résistance particulière n’a été manifestée par la société H.A Com, l’ordonnance rendue étant confirmée sur ce point.

Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

La société H.A Com qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel.

Ce qui est jugé en cause d’appel commande de dire que la société H.A Com sera condamnée à payer à la sci RC Aulnay 1 sci la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance rendue sauf en ce qu’elle a condamné la société H. A Com à payer à la sci RC Aulnay 1 sci la somme provisionnelle de 132.837, 39 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés au 7 septembre 2020,

Statuant à nouveau,

Condamne la société H. A Com à payer à la sci RC Aulnay 1 sci la somme provisionnelle de 160.472, 90 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés au 15 février 2021,

Y ajoutant,

Condamne la société H.A Com à payer à la sci RC Aulnay 1 sci la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société H.A Com aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,

Haut
error: Content is protected !!